根据《关于加强新形势下重大决策社会稳定风险评估机制建设的意见》《重大行政决策程序暂行条例》等文件精神，为从源头上防范和化解物业领域社会矛盾风险，切实维护小区居民、机关企事业单位、物业企业等各方合法权益，现就《康平县大物业长效机制建设综合实施方案》开展社会稳定风险评估工作，公开征询公众意见与建议，现将有关事项公告如下：

一、决策概况

（一）决策名称：康平县大物业长效机制建设综合实施方案

（二）实施牵头单位：康平县住房和城乡建设局

（三）实施范围及核心内容

本次方案实行三类物业分级分类治理，覆盖全县所有住宅小区、党政机关及公建楼宇、市场化物业小区：

A级老旧弃管小区治理：全县144个老旧小区、10400户居民，由国资成立国有物业企业兜底服务；设定0.1元/㎡/月卫生管理费，分三年逐步提升居民缴费率（首年20%、次年50%、第三年70%），财政补贴逐年递减；盘活车位、广告、场地租赁等公共收益，明确70%补贴物业服务、30%划入维修资金，统一保洁、维修、绿化、应急处置服务标准。

B级党政机关、企事业单位物业统一管理：覆盖全县82家机关企事业单位、17个乡镇街道办公场所；合同到期单位优先选用国有物业统一承接，标准化开展安保、保洁、会务、设备运维，搭建智慧物业监管平台，规范物业服务经费核算与考核拨付机制。

C级市场化等级物业规范管理：全县35个市场化小区、27家物业服务企业；建立物业红黑榜四级分级考核制度，实行季度考评、年度总评，对A级优秀企业激励扶持，C、D级企业限期整改、约谈清退，业主可自主选择国有物业或市场化物业，通过行业竞争提升服务质量。

（四）实施周期

整体分筹备、制度搭建、队伍组建、进场服务、常态化考核、全面巩固多阶段推进，12个月内实现全县三类物业全覆盖长效运行。

二、征求公众意见的范围及主要事项

（一）公示对象

康平县辖区内老旧小区居民、机关企事业单位干部职工、市场化住宅小区业主、现有物业服务企业、各街道社区、相关行业主管部门及其他利益相关单位、群众。

（二）征询核心事项

公众对《康平县大物业长效机制建设综合实施方案》整体政策的认知、支持态度及优化建议；

（1）老旧小区0.1元/㎡/月卫生管理费收费标准、三年阶梯式收缴目标、财政补贴递减政策是否合理，有无改进意见；

（2）国有物业进场服务标准、公共收益分配、维修资金划转、缴费激励措施相关意见；

机关单位统一交由国有物业承接服务对办公保障、运行成本带来的影响及相关诉求；

（3）市场化物业红黑榜分级考核、整改清退机制对行业、业主权益的影响，相关完善建议；

（4）方案实施过程中可能存在的矛盾隐患、群众关心的突出问题；

（5）其他关乎自身权益、社会稳定的意见、诉求与风险化解建议。

三、征求群众意见建议的反馈渠道、方式及期限

项目建设单位：                   受委托进行评估单位：

单位名称：康平县住房和城乡建设局 单位名称：辽宁新北项目管理有限公司

单位地址：辽宁省沈阳市康平县中心路50号 单位地址：全运路109-1号

联系人：王天沐  联系电话：024-87365249  

联系人：司工    联系电话：024-22817637

邮箱：15142907113@163.com

群众可以通过电子邮件、电话等方式取得联系，发表对拟建工程社会稳定风险方面的意见及建议，以及其他相关诉求。

征求群众意见建议的反馈期限可自公示公告之日起十日内。

附件

康平县大物业长效机制建设综合实施方案

（草 案）

本方案立足三大治理原则，划分三类物业治理范畴：A级治理覆盖全县老旧弃管小区；B级聚焦党政机关及公建办公楼物业服务；C级针对市场化等级物业，引导其自愿纳入“大物业”治理。以“政府补一点、居民出一点、公共区域赚一点”为核心理念，确定老旧住宅区卫生管理费起步标准，划定财政兜底保障，结合党政机关单位物业服务收费，力争在计划实施周期内实现物业项目收支平衡、释放治理价值。同步构建“党建引领、政府兜底、街道牵头、社区落实、国企执行、居民参与”的闭环运行机制，逐步推动物业管理模式从“政府完全兜底”向“多元共担、自我造血”转型升级，持续培育居民“花钱买服务”的消费意识，切实减轻财政长期负担，探索县域民生治理提质增效新路径。

一、老旧小区“大物业”管理实施内容

（一）基本现状

我县现有老旧小区144个，涉及居民10400户，建筑总面积约97万平方米，住宅小区物业管理覆盖率为19.55％。为系统解决老旧弃管小区管理难题，明确由国资公司注册成立一家国有物业服务企业，作为“大物业”实施主体，由胜利街道统一管理，不再设置试点小区，直接分片区全面推进进驻服务。

　　（二）年度收支测算

1. 收入测算

县政府依托国有物业企业实施兜底管理，拟定的卫生管理费标准为0.1元／平方米／月。按全县老旧小区总面积97万平方米计算，全年应收卫生管理费总额为116.4万元。

运营模式分阶段推进：

第一年（过渡运营期）：居民卫生管理费收缴率目标为20％，首年度财政给予498万元专项补贴；

第二年：收缴率目标为50％，财政补贴相应递减；

第三年：收缴率目标为70％，财政补贴进一步递减，逐步减轻政府财政压力。

年度公共收益（含停车位、广告投放等）预计收入40万元。

2. 支出测算

年度总支出498万元，其中：保洁费用180万元、垃圾清运费115万元、小区设施设备维修费173万元、应急储备金30万元。

（三）部门职责分工

（1）县财政局：履行财政兜底责任，足额落实首年度498万元专项补贴资金，以后每年度按卫生管理费收取与公共收益情况，逐年据实核算。

（2）县住建局：牵头制定“大物业”管理实施方案，建立健全配套考核评价机制。

（3）胜利街道办事处：牵头统筹老旧小区“大物业”管理工作，负责对国有物业服务企业开展日常考核、物业矛盾纠纷调解处置，协调居民诉求。

（4）属地社区：开展小区物业日常巡查、居民缴费动员、群众诉求收集反馈，监督公共收益规范使用；动员成立业委会（或协助物业公司收取卫生管理费，履行业委会职能）。

（5）国有物业服务企业：由国资公司成立的国有物业企业具体落实各项服务，全面承担小区公共空间的保洁、设施维修、应急处置等基础物业服务，按照约定的服务事务开展管理，体现民生保障与政治责任。

（四）基础物业服务标准

（1）环境卫生：园区公共区域每周清扫2次；单元门内楼道每周保洁拖擦1次；园区生活垃圾每日早8:00前清运1次。

（2）设施维修：设施设备小修小补48小时内处置完毕；小区跑水、断电等突发应急问题，2小时内工作人员到场处置。

（3）绿化养护：每季度开展1次草坪修剪、树木整形作业。

（五）公共收益管理

停车位租赁收入21万元、广告位出租收入6万元、快递柜与售水机场地使用费8万元、闲置房屋出租收入5万元。公共收益实行专项管理，70％用于补贴卫生管理费支出，30％存入物业专项维修资金专户。

（六）分步实施步骤

（1）前期筹备阶段（1－2个月）：成立专项工作小组，全面摸排核对小区、户数、面积等基础数据，制定财政补贴资金管理办法。

（2）制度完善阶段（2－3个月）：制定物业服务标准、服务合同、公共收益管理等配套制度文件。

（3）队伍搭建阶段（3－4个月）：推进国有红色物业企业与街道、社区无缝对接；国有红色物业企业兜底保障基础服务，不分片区。

（4）公共收益盘活阶段（3－4个月）：全面普查小区公共资源，规划增设停车位，开展广告、场地租赁招商工作。

（5）居民宣传动员阶段（4－5个月）：发放物业服务明白卡，明确“卫生管理费标准、第一年收缴率20％、财政补贴逐年递减”等政策，召开居民议事会做好政策解读。

（6）物业进场服务阶段（5－6个月）：分片区全面推进，由国有物业企业直接进场开展服务，确保无缝覆盖。

（7）常态化考核阶段（第6个月起）：建立“网格员日常巡查→社区派单处置→物业上门维修→社区回访反馈→街道月度考核→县级季度考评”全流程机制，考核结果与财政补贴拨付直接挂钩。

（8）全面推广阶段（7－12个月）：总结运行经验，编制服务管理标准化手册，在全县老旧小区全面巩固“大物业”管理模式。

（七）预期工作成效

第一年：实施基础卫生管理服务，居民卫生管理费收缴率达20％，财政补贴498万元，居民服务满意度达到60％－80％。

第二年：收缴率提升至50％，财政补贴下调至249万元。

第三年：收缴率提升至70％，财政补贴下调至150万元。

（以上按0.1元／平方米／月、全年应收总额116.4万元为基准测算。）

（八）保障措施

第一年全面推行基础物业服务，按卫生管理费标准启动收费（目标收缴率20％），同时推出预缴优惠、缴费抽奖等激励举措；优先盘活停车位等公共资源，拓宽公共收益来源；建立业主投诉快速响应机制，确保48小时内受理、处置、反馈。整体实施目标：第一年收缴率20％，政府补贴498万元；第二年收缴率50％，财政补贴逐年递减；第三年收缴率70％，逐步实现扭亏、平稳过渡。

二、党政机关、企事业单位物业统一管理实施内容

（一）基本现状

全县党政机关、企事业单位公建物业共计82个，其中已实施物业管理6个、无物业管理76个，物业管理覆盖率7.31％；乡镇人民政府、街道办事处办公物业17个，其中已实施物业管理2个、无物业管理15个，物业管理覆盖率11.76％。为强化机关物业的规范管理，明确对合同到期的单位优先选用国有物业企业提供服务。

（二）费用与利润测算

全县党政机关、各乡镇办公物业年度物业总支出2124.61万元，具体构成：机关企事业单位无物业运营支出1142.86万元、机关企事业单位有物业运营支出766.72万元、乡镇企事业单位无物业运营支出153.38万元、乡镇企事业单位有物业运营支出61.65万元。参照市场常规物业投标报价标准，按8％－10％利润率测算，年度利润约212.46万元（2124.61万元×10％）；单独测算机关事务服务保障中心、县医院两家单位，年度物业总收入750.09万元，按10％利润率测算，年度利润约75万元。

（三）分步实施步骤

1. 筹备摸排阶段（第1个月）：联合县机关事务保障中心，对全县党政机关办公区、政务服务中心、国有企事业单位物业现状（包括服务内容、合同期限、设施设备、人员配置、费用标准等）逐一建档立卡；全面梳理现有物业合同、资产清单、维保记录、应急处置方案，形成问题清单、交接清单。对合同已到期的单位，原则上优先招标国有物业企业承接后续服务，确保平稳过渡。

2. 组建工作专班：成立由县委办、政府办、胜利街道、住建局、机关事务中心、国有物业企业组成的过渡工作专班，明确各部门职责分工、时间节点、考核标准。其中，胜利街道负责协调辖区内机关单位物业交接相关事宜，并参与日常监督。国有物业企业组建专属机关物业项目部，配齐项目经理、工程维修、安保、保洁、会务等专职工作人员。

3. 制度先行保障：制定《康平县党政机关物业服务标准》《考核评价办法》，对标沈阳市、康平县机关物业管理规范；明确交接流程、资料移交、人员安置、费用结算、应急保障五大核心事项。

4. 平稳交接阶段（第2－3个月）：严格按照《辽宁省物业管理条例》要求，依法招标物业公司（合同到期单位优先选用国企物业），完成资料、资产、人员、费用四项全面移交。资料移交：物业档案、设施台账、维保记录、服务对象信息、合同协议等；资产移交：办公用房、设备设施、工具物资、公共区域等；人员安置：优先录用原物业合格从业人员，签订劳动合同并统一培训上岗；费用结算：结清原物业服务企业费用，明确新物业服务计费标准与支付方式。

5. 服务无缝衔接：设立7×24小时交接过渡期，新旧物业企业同岗值守，确保安保、保洁、会务、设备运维、应急处置等核心服务不间断。

6. 风险防控管理：制定专项交接应急预案，有效应对设施故障、服务投诉、人员纠纷等突发情况；建立每日调度、每周通报、每月考核工作机制，由工作专班全程监督交接及运营工作。

7. 规范化运营阶段（第3－4个月起）：推行标准化物业服务，严格落实24小时安保值守、精细化保洁、专业化会务保障、定期设备维保、绿化养护、节能管理等服务标准；执行首问负责、限时办结、服务回访制度，全面提升政务服务保障能力。

8. 智慧化赋能：搭建机关物业智慧管理平台，实现设备监控、报修、巡检、能耗管理、考核评价数字化运行；对接县政务服务平台，开通线上报修、线上评价、线上公示功能。

9. 考核激励机制：由县机关事务中心、物业使用单位联合开展考核，实行每月评分、季度通报、年度评优，考核结果与服务费用拨付、绩效奖励、续聘资格直接挂钩。

三、市场化等级物业规范管理实施内容

全县现有专业化物业服务企业管理的住宅小区35个，涉及物业服务企业27家。经测算，此类物业企业年度实际总收入2247.24万元，按8％－10％利润率核算，年度盈利额度约224万元。为规范行业管理，推动市场化物业提质增效，实施以下管理措施：

（一）总体管理原则

1. 依法依规管理：严格执行《辽宁省物业管理条例》《沈阳市规范住宅区物业服务管理办法》及相关政策法规，确保管理工作合法合规。

2. 分级分类治理：按物业服务等级实施差异化考核，推行红黑榜动态管理机制，坚持警告一批、整顿一批、鼓励一批、清退一批。

3. 平稳有序过渡：自主有序推进市场化物业与国有物业衔接，不搞“一刀切”，自愿依法竞争，保障服务连续性。

4. 自主自愿选择：小区业主可自主选择国有物业或合规市场化物业企业服务，通过竞争规范提升全县物业管理服务水平。

（二）考核管理机制

1. 考核依据：以服务标准落实、合同履约情况、12345政务服务便民热线投诉量、居民满意度、信用记分、安全管理、公共收益管理、信息公示透明度为核心考核依据。

2. 考核主体：由县住建局、街道（乡镇）、社区、业主代表、国资部门分别联合组成考核小组，开展综合考核。

3. 考核周期：实行季度常态化考评、年度综合总评，动态发布物业企业红黑榜。

4. 物业等级划分（参照沈阳市A／B／C／D四级标准）：

A 级（优秀）：服务全面达标、投诉量极少、居民满意度高、信用评级优秀；

B 级（良好）：服务规范有序、运营问题可控、信用评级良好；

C 级（一般）：服务存在瑕疵、业主投诉较多、需持续整改提升；

D 级（欠佳）：服务问题突出、整改落实不力、信用评级较差。

5. 红黑榜管理规则：

红榜（以A级物业企业为主）：纳入“鼓励一批”范畴，予以通报表扬、信用加分；

黑榜（以D级物业企业为主）：纳入“警告一批、整顿一批”范畴，采取约谈负责人、限期整改、重点监管等措施；年度累计3次列入黑榜或拒不整改的，纳入“清退一批”范畴，依法启动解聘、清场、信用惩戒程序。

6. 分类处置原则：

鼓励一批（A级物业）：开展评优表彰、信用加分；

警告一批（C级物业）：下达书面整改警告、限期整改通知，下调信用评分，加大日常检查频次；

整顿一批：约谈企业法人、项目经理，暂停承接新项目，强化常态化督导检查；

清退一批（D级物业）：依法依规解聘、强制清场，纳入行业黑名单，限制市场准入，予以公开通报曝光。